Schlagwort: Immobilien

Veröffentlicht am

Wenn Vermietung arm macht

Wie die SPD die Mitte demontiert und den Wohnungsmarkt destabilisiert

Kommentar von Jens Baumanns

Die Tagesschau berichtet über private Vermieter, die mit ihren Wohnungen inzwischen Verluste machen. Gemeint sind nicht Konzerne, Fonds oder internationale Player, sondern Menschen mit einer oder zwei Wohnungen – oft finanziert über Jahrzehnte, aus Rücklagen, im Vertrauen auf ein über Generationen anerkanntes Prinzip: Wer vorsorgt, schützt sich. Wer Eigentum schafft, entlastet den Staat. Wer vermietet, trägt zum Gemeinwohl bei. Es war ein Modell der bürgerlichen Verantwortung – heute ist es eine politische Zielscheibe.

Was sich über Jahrzehnte als zuverlässiger Bestandteil privater Altersvorsorge etabliert hatte, wird heute systematisch wirtschaftlich entwertet. Die Gründe sind bekannt – aber in ihrer politischen Dimension immer noch unterschätzt: drastisch gestiegene Instandhaltungs- und Betriebskosten, stark erhöhtes Hausgeld, wachsende Sanierungsauflagen, zunehmende Zinsschuldenlast, stagnierende Mieten und ein Mietrecht, das Investitionen erschwert und Eigentümerrechte systematisch einschränkt. Vermietung – einst ein Instrument zur Sicherung des Lebensstandards im Alter – wird für viele zum Zuschussgeschäft.

Gleichzeitig verschiebt sich die gesellschaftspolitische Rhetorik. Eigentümer gelten nicht länger als Stabilitätsfaktor, sondern als Teil des Problems. Die politische Darstellung ist ebenso einfach wie gefährlich: Wer vermietet, profitiert. Wer besitzt, schuldet der Gesellschaft etwas. Wer mit einer Immobilie Einnahmen erzielt – sei es zur eigenen Rente oder zur Finanzierung eines Pflegeheimplatzes – wird mit der Gier des Marktes in Verbindung gebracht. Es ist ein Klima der pauschalen Schuldzuweisung. Der eigentliche Wohnraummangel aber – strukturell, langfristig, vorhersehbar – wird in dieser Erzählung ausgeblendet.

Dabei sind die steigenden Mieten nicht das Resultat einzelner Vermieterentscheidungen, sondern Ausdruck eines Marktes, dem über Jahre hinweg die Substanz entzogen wurde. Neubau wird durch Baukosten, Normen und Bürokratie zunehmend unattraktiv. Investoren ziehen sich zurück, Projekte scheitern an Genehmigungsverfahren, Förderprogramme werden kurzfristig geändert oder gestrichen. Gleichzeitig wandern Wohnungen aus dem Mietmarkt ab: durch Verkäufe an Eigennutzer oder durch Rückzug der Eigentümer aus der aktiven Vermietung. Die Knappheit ist politisch verschärft, nicht marktgesteuert.

Inmitten dieser Entwicklung rückt nun auch der Kapitalmarkt ins Visier. Die SPD plant, Kapitalerträge künftig stärker zu besteuern – Dividenden, Kursgewinne, Fondsbeteiligungen. Die Argumentation folgt dem bekannten Muster: Es gehe nicht um die breite Masse, sondern um die „Reichen“, die „Millionäre“, jene, die „mehr als genug“ haben. Diese Form der steuerpolitischen Symbolpolitik trifft allerdings eine ganz andere Gruppe: den wirtschaftlich produktiven, leistungsbereiten Teil der Mittelschicht.

Denn die vorgeschlagenen Schwellenwerte klingen auf den ersten Blick hoch – auf den zweiten Blick sind sie erstaunlich schnell erreicht: Ein ETF-Depot, das über Jahrzehnte aufgebaut wurde. Eine vermietete Wohnung, deren Mieteinnahmen mit den Nebenkosten konkurrieren. Eine Unternehmensbeteiligung, ein vorgezogener Verkauf, eine Erbschaft. All das führt schnell zu einer steuerlichen Belastung, die nicht diejenigen trifft, die sich bereits längst entzogen haben – sondern diejenigen, die sich nicht entziehen können.

Denn wer heute wirklich wohlhabend ist, verfügt über Steuerexperten, über Stiftungskonstruktionen, über internationale Strukturen und juristische Beratung. Wer als Konzernbilanz oder als globales Family Office auftritt, hat längst gelernt, wie man sich effizient vor dem Zugriff des Fiskus schützt. Getroffen wird stattdessen der Mittelstand – jener Teil der Gesellschaft, der keine Offshore-Optionen hat, keine Teams aus Steueranwälten, keine Luxemburger Konstruktionen. Getroffen werden die Angestellte mit ETF-Sparplan, der selbstständige Ingenieur mit vermieteter Eigentumswohnung, die Unternehmerfamilie mit Beteiligung am lokalen Betrieb. Diese Menschen tragen schon heute einen überproportionalen Teil der Steuerlast – und sollen künftig noch mehr schultern. Weil sie greifbar sind. Weil sie zahlen können – nicht, weil sie ungerechtfertigt profitieren würden.

Auf dem Wohnungsmarkt zeigen sich die Folgen dieser Entwicklung längst: Kleinvermieter ziehen sich zurück. Sie verkaufen – an Eigennutzer oder an größere Gesellschaften. In beiden Fällen verliert der Markt an Vielfalt. Die SPD behauptet, gegen Konzentration und Spekulation vorzugehen – und produziert sie mit ihrer Politik selbst. Gleichzeitig wächst der politische Druck auf den Kapitalmarkt: Wer privat vorsorgt, wer investiert, wer Verantwortung übernimmt, wird steuerlich benachteiligt. Die Botschaft: Du darfst besitzen – aber es darf sich nicht lohnen.

All das geschieht zu einer Zeit, in der das Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der gesetzlichen Rente bröckelt, in der Pflegekosten steigen, in der die Gesellschaft altert und der demografische Wandel nicht theoretisch, sondern real in den Sozialsystemen ankommt. Wer jetzt Kapitalbildung bestraft, schwächt nicht die Reichen – er zerstört die Eigeninitiative der breiten Mitte. Der Schaden ist nicht kurzfristig fiskalisch, sondern langfristig strukturell: Es droht ein kultureller Verlust an Verantwortung, Eigenständigkeit, Eigentumsbewusstsein.

Die SPD hat sich von ihrer historischen Rolle als Partei der Aufstiegschancen verabschiedet. Was früher als sozial galt – der Erwerb von Eigentum, das Ziel der Selbstständigkeit, die Idee vom „kleinen Vermögen“ als Altersvorsorge – wird heute als Ausdruck bürgerlicher Selbstüberschätzung behandelt. Der Staat soll geben, der Einzelne nichts zurückverlangen. Eigeninitiative wird politisch entwertet, Eigentum kulturell delegitimiert. Die Mitte, die früher Wählerbasis war, ist heute politische Reibungsfläche.

Fazit:

Die SPD betreibt keinen sozialen Ausgleich – sie betreibt ideologisch motivierte Umverteilung auf dem Rücken jener, die dieses Land tragen: der produktiven, vorsorgenden Mitte. Wer Wohnraum schafft, Kapital aufbaut oder Verantwortung übernimmt, wird politisch nicht gefördert, sondern zur Zielscheibe gemacht – nicht trotz, sondern wegen seines Beitrags.

Wenn Vermietung arm macht, Vorsorge bestraft wird und Investitionen steuerlich entwertet werden, dann geht es längst nicht mehr um Gerechtigkeit. Dann verliert der Staat genau die, auf die er angewiesen ist: Die, die arbeiten. Die, die haften. Die, die bleiben.

Nicht die, die investieren, bauen und sich ein Vermögen erarbeiten, erhalten politische Unterstützung – sondern jene, die vom großzügigen Sozialstaat profitieren, ohne je zu seiner Finanzierung beigetragen zu haben.

Wenn ein Staat beginnt, Leistung zu bestrafen und Anspruch zu belohnen, gefährdet er seine eigene Tragfähigkeit. Wer die Mitte auspresst, vertreibt nicht nur Kapital, sondern zersetzt das Fundament dieses Landes. Deshalb braucht es jetzt eine politische Wende: Weg von ideologischer Umverteilung – hin zu einer Politik, die jene schützt und stärkt, die das Land am Laufen halten.

Wir brauchen endlich einen Staat, der nicht gegen Eigentum, Vermögen und Eigenverantwortung regiert – sondern an der Seite jener steht, die arbeiten, aufbauen, investieren und den Großteil der Steuerlast tragen. Nicht diejenigen, die kommen, weil der Sozialstaat offen ist, sollten belohnt werden – sondern jene, die ihn überhaupt erst möglich machen.

Das ist keine Frage der Gerechtigkeit. Es ist eine Frage der Vernunft – von der sich die SPD offensichtlich längst verabschiedet hat. 

Veröffentlicht am

Kapitalflucht made in Germany

Von der Wohnungsnot zur Investorenflucht – ein deutscher Masterplan

Kommentar von Jens Baumanns

Deutschland will bauen – aber vertreibt das Kapital. Was als Wohnungsbaukrise beschrieben wird, ist in Wahrheit eine politisch provozierte Investorenflucht. Wer heute in Deutschland Wohnraum schaffen will, braucht mehr als Kapital: Er braucht Nerven, Geduld – und einen guten Anwalt. Der Wohnungsbau ist längst kein Markt mehr, sondern ein regulatorisches Risiko. Baurecht, Mietrecht, Förderrecht – statt verlässlicher Rahmenbedingungen begegnet Investoren ein staatlich erzeugter Flickenteppich aus Misstrauen, ideologischer Überfrachtung und technokratischer Selbstüberschätzung. Private Equity hat verstanden, was die Bundesregierung offenbar nicht sehen will: Mit dem Neubau bezahlbarer Mietwohnungen lässt sich unter diesen Bedingungen kein Geschäftsmodell mehr betreiben.

Das bestätigt nun auch der Markt selbst: Während im unteren und mittleren Segment die Bautätigkeit einbricht, zieht das Hochpreissegment wieder an. Der NDR berichtet aktuell über eine steigende Nachfrage nach Luxusimmobilien in Hamburg – Stadtvillen, Eigentum an der Elbe, Penthouses in Bestlagen verkaufen sich wieder. Das Kapital ist also da. Es fließt nur dorthin, wo es noch Luft zum Atmen hat – dorthin, wo Politik sich raushält, wo Mieten nicht gedeckelt und Gewinne nicht moralisch diffamiert werden. Und genau das ist die bittere Pointe: Der Staat ruft nach Investoren, blockiert aber alles, was diese bräuchten, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Er verlangt Leistung, verweigert aber jedes wirtschaftliche Fundament.

Dabei ist der Bedarf unbestritten. Millionen Menschen suchen Wohnraum, vor allem in den Ballungsräumen. Gleichzeitig ist die Zahl der Baugenehmigungen 2023 um über 26 % eingebrochen. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird nicht nur verfehlt – es wird inzwischen gar nicht mehr ernsthaft verfolgt. Stattdessen wächst der Normenapparat unaufhörlich: über 12.000 baurelevante Vorschriften treffen heute auf jeden Bauantrag. Energieeffizienzvorgaben, ESG-Taxonomien, DIN-Normen, Brandschutz, Barrierefreiheit, Gendergerechtigkeit im Grundriss – was politisch gut gemeint ist, wird auf der Baustelle zur Blockade. Und im Excel-Sheet zur Unwirtschaftlichkeit.

Auch das Mietrecht trägt zur Investorenflucht bei. Politisch motivierte Eingriffe, Debatten über Enteignung, Indexmieten unter Vorbehalt, wachsende Regulierung ohne Kompensation – das alles führt nicht zu mehr Wohnraum, sondern zu mehr Zurückhaltung. Eigentum gilt in der politischen Rhetorik längst nicht mehr als Voraussetzung für Investitionen, sondern als Verdacht auf Gewinnmaximierung. Wer heute Wohnungen besitzt oder bauen will, steht unter Generalverdacht. Kein Wunder, dass Kapital flieht.

Der Staat tritt auf wie ein Feuerwehrmann, der selbst das Haus in Brand gesetzt hat, den Schlauch versteckt – und dann dem Nachbarn vorwirft, nicht gelöscht zu haben. Private Investoren sind nicht die Ursache der Wohnungsnot, sie wären Teil der Lösung – wenn man sie ließe. Doch stattdessen regiert das Misstrauen. Die politischen Rahmenbedingungen wirken abschreckend, nicht einladend. Und während die Politik weiterhin so tut, als würde sie an Lösungen arbeiten, reagieren Märkte längst. Sie ziehen sich zurück, verlagern, investieren nur noch dort, wo sie nicht durch Moralpolitik ausgebremst werden.

Deshalb mein klarer Befund: Deutschland hat kein Kapitalproblem. Es hat ein Standortproblem. Der Wohnungsbau ist kein Zukunftsmarkt mehr, sondern ein Risiko für jedes Portfolio. Und wer heute noch in mittleren oder unteren Lagen in Neubauten investieren will, muss entweder Idealist sein – oder schlecht beraten. Kapital geht dorthin, wo man es nicht enteignen will. In Deutschland bleibt nur noch der Rückzug.

Was jetzt passieren muss, ist kein kosmetischer Kurswechsel, sondern ein radikales Umdenken: Ein Moratorium für neue Regulierungen. Ein Baurecht, das wieder Bauen erlaubt. Planungssicherheit für Eigentümer. Eine rechtliche Grundlage, die Investoren als Partner behandelt, nicht als Gegner. Förderstrukturen, die Bestand haben. Und ein politischer Wille, der sich nicht in Appellen erschöpft, sondern in Reformen zeigt. Solange das nicht geschieht, bleibt die Wohnungsnot ein selbstverursachtes Fiasko – und Private Equity wird weiter Abstand halten. Nicht aus Mangel an Kapital. Sondern aus Mangel an Vertrauen.