Von der Wohnungsnot zur Investorenflucht – ein deutscher Masterplan
Kommentar von Jens Baumanns
Deutschland will bauen – aber vertreibt das Kapital. Was als Wohnungsbaukrise beschrieben wird, ist in Wahrheit eine politisch provozierte Investorenflucht. Wer heute in Deutschland Wohnraum schaffen will, braucht mehr als Kapital: Er braucht Nerven, Geduld – und einen guten Anwalt. Der Wohnungsbau ist längst kein Markt mehr, sondern ein regulatorisches Risiko. Baurecht, Mietrecht, Förderrecht – statt verlässlicher Rahmenbedingungen begegnet Investoren ein staatlich erzeugter Flickenteppich aus Misstrauen, ideologischer Überfrachtung und technokratischer Selbstüberschätzung. Private Equity hat verstanden, was die Bundesregierung offenbar nicht sehen will: Mit dem Neubau bezahlbarer Mietwohnungen lässt sich unter diesen Bedingungen kein Geschäftsmodell mehr betreiben.
Das bestätigt nun auch der Markt selbst: Während im unteren und mittleren Segment die Bautätigkeit einbricht, zieht das Hochpreissegment wieder an. Der NDR berichtet aktuell über eine steigende Nachfrage nach Luxusimmobilien in Hamburg – Stadtvillen, Eigentum an der Elbe, Penthouses in Bestlagen verkaufen sich wieder. Das Kapital ist also da. Es fließt nur dorthin, wo es noch Luft zum Atmen hat – dorthin, wo Politik sich raushält, wo Mieten nicht gedeckelt und Gewinne nicht moralisch diffamiert werden. Und genau das ist die bittere Pointe: Der Staat ruft nach Investoren, blockiert aber alles, was diese bräuchten, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Er verlangt Leistung, verweigert aber jedes wirtschaftliche Fundament.
Dabei ist der Bedarf unbestritten. Millionen Menschen suchen Wohnraum, vor allem in den Ballungsräumen. Gleichzeitig ist die Zahl der Baugenehmigungen 2023 um über 26 % eingebrochen. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird nicht nur verfehlt – es wird inzwischen gar nicht mehr ernsthaft verfolgt. Stattdessen wächst der Normenapparat unaufhörlich: über 12.000 baurelevante Vorschriften treffen heute auf jeden Bauantrag. Energieeffizienzvorgaben, ESG-Taxonomien, DIN-Normen, Brandschutz, Barrierefreiheit, Gendergerechtigkeit im Grundriss – was politisch gut gemeint ist, wird auf der Baustelle zur Blockade. Und im Excel-Sheet zur Unwirtschaftlichkeit.
Auch das Mietrecht trägt zur Investorenflucht bei. Politisch motivierte Eingriffe, Debatten über Enteignung, Indexmieten unter Vorbehalt, wachsende Regulierung ohne Kompensation – das alles führt nicht zu mehr Wohnraum, sondern zu mehr Zurückhaltung. Eigentum gilt in der politischen Rhetorik längst nicht mehr als Voraussetzung für Investitionen, sondern als Verdacht auf Gewinnmaximierung. Wer heute Wohnungen besitzt oder bauen will, steht unter Generalverdacht. Kein Wunder, dass Kapital flieht.
Der Staat tritt auf wie ein Feuerwehrmann, der selbst das Haus in Brand gesetzt hat, den Schlauch versteckt – und dann dem Nachbarn vorwirft, nicht gelöscht zu haben. Private Investoren sind nicht die Ursache der Wohnungsnot, sie wären Teil der Lösung – wenn man sie ließe. Doch stattdessen regiert das Misstrauen. Die politischen Rahmenbedingungen wirken abschreckend, nicht einladend. Und während die Politik weiterhin so tut, als würde sie an Lösungen arbeiten, reagieren Märkte längst. Sie ziehen sich zurück, verlagern, investieren nur noch dort, wo sie nicht durch Moralpolitik ausgebremst werden.
Deshalb mein klarer Befund: Deutschland hat kein Kapitalproblem. Es hat ein Standortproblem. Der Wohnungsbau ist kein Zukunftsmarkt mehr, sondern ein Risiko für jedes Portfolio. Und wer heute noch in mittleren oder unteren Lagen in Neubauten investieren will, muss entweder Idealist sein – oder schlecht beraten. Kapital geht dorthin, wo man es nicht enteignen will. In Deutschland bleibt nur noch der Rückzug.
Was jetzt passieren muss, ist kein kosmetischer Kurswechsel, sondern ein radikales Umdenken: Ein Moratorium für neue Regulierungen. Ein Baurecht, das wieder Bauen erlaubt. Planungssicherheit für Eigentümer. Eine rechtliche Grundlage, die Investoren als Partner behandelt, nicht als Gegner. Förderstrukturen, die Bestand haben. Und ein politischer Wille, der sich nicht in Appellen erschöpft, sondern in Reformen zeigt. Solange das nicht geschieht, bleibt die Wohnungsnot ein selbstverursachtes Fiasko – und Private Equity wird weiter Abstand halten. Nicht aus Mangel an Kapital. Sondern aus Mangel an Vertrauen.